全球観察

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書評『アメリカ住宅金融の仕組みと証券化』

リーマンショック及びそれ以降のアメリカの不動産市場を理解する上では必読書な気がします。出版時期も2013年10月で、ちょうどアメリカ不動産市場が急成長し始めるときの雰囲気も感じられます。特に、第四章の証券化の仕組みが参考になりました。

メモ

証券化の全体像

https://www.vmi.co.jp/jpn/bestvalue/pdf/bv04/bv04_05.pdf

https://www.attomdata.com/news/market-trends/mortgage-origination/attom-q2-2022-u-s-residential-property-mortgage-origination-report/

 https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/HHDC_2023Q1

https://www.lendingtree.com/home/mortgage/u-s-mortgage-market-statistics/

・各投資銀行の繰り上げ返済予測は相当なばらつきがあり、繰り上げ返済の予測の難しさを示唆している p109

・住宅ローンの証券化までの一次保存をwarehousingという p44

mbsネガテイブコンベクシティのカーブになる p122

fhaローン

サブプライムローンとfha/vaローン(とcraローン)は借りる層が重複する。サブプライムは変動金利が多いが、fha/vaローンは固定金利が多い。fha/vaローンは完全な書類が求められる。 p66

サブプライムローンは借り入れ目的が新規住宅購入よりも既存ローンの借換えが多い(2004年、2005年はそれぞれ64%、59%) p71

サブプライムローン(変動、固定)への借り換え理由としての「キャッシュアウト」は2003~2005年で90%程度だった。全ローンだと37%~67%の間。 p103

https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/mortgage-statistics.php

・fhaローンの自己資金は少なくとも3.5%以上が必要。fhaの保証料は政策的によく変わる(2023年の変更)  p65

・seller assisted down payment loanで売主に頭金を支援してもらう方法もあるが(売り主は社会貢献+節税対策になる)、買い主の債務不履行率はコンベンショナルローンの3倍であった。2008年にfhaはこのローンへのモーゲージ保険をやめた。やめなければ150億ドルの損失になる可能性があった

1986年税制改革において第1および第2住宅を担保とした借入金の金利については所得控除が可能となった。ホームエクイティローン普及。カードローンや自動車ローンは所得控除不可。ホームエクイティローンはABSと分類されることが多い p74

GSE

・1968年のファニーメイ民営化は債務を連邦予算から外す目的があった p27

・1999年9月のny timesの記事にある通り、GSEに中低所得者向けローンを増加させる政治的な圧力があった。2004年以降サブプライムローンやalt-aの買い取りが急増。

https://www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/ReportDocuments/2010_AnnualReportToCongress_N508.pdf

米国債利回りとMBS利回りの格差は拡大することがある。住宅金利上昇を防げないGSEの役割とは? p246

https://blog.firstam.com/economics/mind-the-gap-between-mortgage-rates-and-the-10-year-treasury-yield

・S&LのMortgage Backed Bondsはカバードボンドみたいなものだった。だが、GSEのMortgage Backed Securitiesに取って代わられた。 p174

fannie maeexpanded approval system(やmy community program),freddie macはloan prospector systemを2000年代初頭に開始しサブプライムやalt-aの保証も開始した p73 なお、2008年第2四半期までにファニーメイが報告したサブプライムエクスポージャー1100億ドルのうち、報告額はわずか80億ドルだったので情報開示/詐欺でSECより提訴される。

GSEに住宅ローンを売却する際はrepresentation and warranty条項があるため、事後的に不適合であることが判明した場合、レンダーに買い戻しを要求できる(gse repurchase制度) p178

GSEの指名であるpromotion of affordable housingに貢献している保有資産は30%程度 p249

・日本の住宅金融支援機構債はローンプールを担保として機構が発行する債券。ローンプールと債券残高をマッチさせる「擬似パススルー」。信用リスクは機構、繰り上げ返済リスクは投資家。p275

https://dl.ndl.go.jp/view/prepareDownload?itemId=info%3Andljp%2Fpid%2F11173139&contentNo=1
サブプライム問題発生及び解決

・2002~2004年上旬にかけて変動金利ローンの貸し出し急増。短期金利の低下を反映。

・2006年3月7日 週刊エコノミストの「米国住宅バブル崩壊」特集で米国住宅バブル崩壊の可能性が指摘された。 2005年8月1日日経「米住宅ローン、緩む審査基準」などの記事もあった。p185

・2007年12月にショートセールによる債権者の債権相当分を所得税法上の損金処理とする税制改革 p96

・住宅金利の引き下げ:2008年12月にはFRBは実質ゼロ金利に。2006年から2011年の間に、30年固定ローンは6.41%から4.45%に、変動金利ローンは5.54%から3.03%になった。

・hope now: 2007年10月発足。foreclousre回避。2008年2月にはproject lifelineもスタート。

・ローン上限の引き上げ: 2008年2月のEconomic Stimulas ActでFHAローンの上限がその地域の住宅価格の中間値の125%になった。コンベンショナルローンも最大で上限が62.55万ドルとなった。

・FHAローンへの借り換え推進:2008年7月30日にHERAが成立。

GSEローンの救済策: Making Home Afforadble Program(MHA)

・HARP: MHAの一環で2009年3月開始。物件がunder warterでも低金利GSEローンへ借り換え可能。208万件の借り換え実績。

・HAMP: MHAの一環で2009年3月開始。TARPから500億ドルの予算。foreclousreに瀕した借りて推定300~400万人の救済。サービサーを通じて新しいローンに借り換えさせる。2012年時点で累計で約114万人に適用。 p222

・HAFA: HAMPの適用を受けなかった借手に2010年4月より導入。GSEが関与したHAFAでは、支払い延期やローン条件の緩和で230万人程度、ショートセールなどで40万人程度が利用した。民間金融機関の利用件数は不明。 p225

・悪質なforeclousre対策:政府は調査レポートを2011年4月に公表frbもrobo-siginingmのようなサービサー業務改善命令。2012年2月9日に総額250億ドルの政府と民間業者の和解

モーゲージブローカー対策:mortgage fraudの増加傾向に伴い2005年から2007年でも損害額は1120億ドルに達した。2011年の議会のレポートでも大きく取り上げられる。2008年7月にSecure and fair enforcement of mortgage licensing (SAFE Act)で登録制度を抜本見直し。

・2011年4月の段階で170万戸のshadow inventoryがあった。5ヶ月分の中古販売件数に匹敵する潜在在庫。serious deliquencyが79万件、foreclousre開始が44万件、レンダーである金融機関が所有者となったREO物件が44万件。shadow inventory予備軍のunder warter(物件価格<ローン残高)も200万件以上あった。 p206

・2012年4月にはshadow inventoryは2008年10月以来の低水準になった p185

・トッドフランク法の5%リスク保持ルールとそれの適用除外となるQuality Residential Mortgage(QRM)。QRMの定義が今後のアメリカの持ち家政策を大きく左右する p272

・2019年11月にblackstoneは戸建賃貸のinvitation homes株を売却し総額7000億円程度の利益を稼ぐ

・2022年6月に住宅取得コストの増加やPEの戸建て不動産賃貸による立ち退きを問題意識とした"Where Have All the Houses Gone?"なる下院議会の公聴会が開かれる。

リーマンショック後のS&P指数の底値は2009年3月9日

疑問

・住宅ローン減税の持ち家促進効果はどの程度あるのか?

Manufactured Homeでもagency/gseローンは可能か?

・住宅ローンの流通市場の整備にリソースをさいていた背景には銀行融資の慣習的差別(redlining)とかあったのか?

・S&Lはなぜ全期間変動の住宅ローンを提供してalmリスクを回避しないのか?

サブプライム危機時に(債務不履行率と関係あると思われる)固定資産税の減税のような政策がなかったのはなぜか?

・金融機関への公的資金投入は日本やイギリスの経験があったが、住宅不動産市場のテコ入れ政策はどこから来たのか?

911アメリカのマイノリティーへの住宅政策にどのような影響があったか?

・コロナ禍の住宅政策とは(cares法など)?Mortgage Forbearanceした人は何世帯ぐらいあったのか?

・zoningの変更は何故難しいのか?

・iBuyerは不動産流通産業にどのような影響があるか?

airbnbアメリカで100万件程度のlisting(hosts数は60万人程度?)、全hostsに350~400億ドル程度の賃料収入のようだが、不動産流通産業にどのような影響があるか?

・一次取得者にとり住宅所有が難しくなっている傾向が指摘されているが、今後どのようになるか?

・NARのデータはどこまで信頼できるか? (在庫に関して ,pocket listingなどのoff-mls ,fsbo ,fsbo価格)

FRBはいつMBSを売るのか?

量的金融緩和の縮小とは?バカによる、バカでもわかる「テーパリング」ーインマンー | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ

GSEは今後どうなるのか?

ファニーメイ(連邦住宅抵当公庫)とフレディーマック(連邦住宅金融抵当公庫)の行方ーインマン | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ

When Will Government Control of Freddie Mac and Fannie Mae End? (Part 1) – NYU Furman Center

自分用データ集:

30年固定MBS平均金利

https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US#
住宅許可件数

https://fred.stlouisfed.org/series/PERMIT

住宅着工件数

https://fred.stlouisfed.org/series/HOUST

中古販売件数 existing home sales

https://tradingeconomics.com/united-states/existing-home-sales

住宅在庫

https://www.nytimes.com/2021/02/26/upshot/where-have-all-the-houses-gone.html

https://www.realtor.com/news/trends/u-s-has-a-shortfall-of-6-5-million-single-family-homes-due-to-a-decade-of-under-building-report-says/

空き家率

https://fred.stlouisfed.org/series/USHVAC#
賃貸住戸数

https://fred.stlouisfed.org/series/ERNTOCCUSQ176N#
賃貸空室率

https://fred.stlouisfed.org/series/RRVRUSQ156N#
住宅ストック数戸数

https://fred.stlouisfed.org/series/ETOTALUSQ176N#

https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
家計純資産残高

https://fred.stlouisfed.org/series/BOGZ1FL192090005Q#
家計部門の不動産における自己資本残高

https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101091/september_chartbook_2019_1.pdf

https://fred.stlouisfed.org/series/OEHRENWBSHNO#

家計部門の不動産における自己資本と負債のGDP

https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=VwvS#

The new disconnect between mortgages and house equity | FRED Blog

家計部門の負債残高

https://fred.stlouisfed.org/series/HNOTMLQ027S#

https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/HHDC_2023Q1
インフレ調整後のシラー指数・全国

https://www.gurufocus.com/economic_indicators/4535/inflation-adjusted-spcaseshiller-us-national-home-price-index-adjusted-to-todays-dollar

家賃指数

https://www.investors.com/news/single-family-home-rentals-rise-of-large-landlords/

https://www.nytimes.com/2021/02/26/upshot/where-have-all-the-houses-gone.html

戸建賃貸数

https://www.rentalhomecouncil.org/wp-content/uploads/2022/07/Facts-about-SFR-July-2022.pdf
MBS発行残高

https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101091/september_chartbook_2019_1.pdf

U.S. : mortgaged-backed securities outstanding 2000-2021 | Statista

https://www.newyorkfed.org/medialibrary/media/research/staff_reports/sr1001.pdf

MBS発行内訳

https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101091/september_chartbook_2019_1.pdf

Agency/GSEのmortgage pools残高

https://fred.stlouisfed.org/series/AGSEBMPTCMAHDFS#

政府系機関保有MBS残高

https://fred.stlouisfed.org/series/BOGZ1FL403065005A#

FRB保有MBS残高

https://fred.stlouisfed.org/series/WSHOMCB#

https://www.federalreserve.gov/releases/h41/20230727/
戸建てローン残高推移

https://fred.stlouisfed.org/series/ASHMA#

戸建てローンの支払遅延率

https://fred.stlouisfed.org/series/DRSFRMACBS#

家計foreclosure,bankruptcy件数

https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/mortgage-statistics.php
その他

銀行による戸建てローン残高推移

銀行による不動産ローン残高推移

不動産市場の過熱指数(Market Hotness Index by realtor.com)

 

What's behind the sharp decline in mortgage delinquencies? - HousingWire

Shadow inventory falls to 2008 levels – Reno, Incline Village, Sparks, Carson City, and Northern Nevada Real Estate Blog

 

The Fed - Did the Federal Reserve's MBS Purchase Program Lower Mortgage Rates?

How Will the Fed Reduce Its Balance Sheet? | St. Louis Fed

米国MBS市場の現状とわが国へのインプリケーション

米国の金融安定化対策と財政負担

システム上重要な銀行入門

Warehouse Lending概要|DK

 

https://www.aei.org/carpe-diem/the-real-estate-crash-of-the-1980s/ 

HUD Losses From Noncomplying FHA Loans Top $11M – DSNews

消費者不在の住宅ローン市場と法規制の動向:研究:Chuo Online : YOMIURI ONLINE(読売新聞)

Home-loan scam leader sentenced to 9 years, to pay $1.2M | The Blade

アメリカ:マイホーム購入資金調達の新しいビジネスモデル9選 | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ

売主にも買主にも人気の、住宅ローンの金利を下げる方法 | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ

Rocket Mortgage(ロケットモーゲージ)を詳しく – アメリカ不動産購入 / 投資のご相談なら – Wedge Realty Consulting, LLC

ファーストルック・プログラムとは ~ 後編 – アメリカ不動産購入 / 投資のご相談なら – Wedge Realty Consulting, LLC

毎月の支払いが$803にまで下がる – アメリカ不動産購入 / 投資のご相談なら – Wedge Realty Consulting, LLC

 

倒産、解散、売却したサブプライムレンダー一覧

UPDATE 2-Aegis Mortgage files for Chapter 11 bankruptcy | Reuters

Zillow Home Loans,LLC

Opendoor Home Loans LLC

OpenDoor Financial Services Corporation

 

Accredited Mortgage Loan Trust 2004-1, Asset-Backed Notes, Series 2004-1 | Reports | Moody's

 

Accredited Mortgage Loan Trust 2005-1, Asset-Backed Notes, Series 2005-1 Credit Rating - Moody's

Mish's Global Economic Trend Analysis: WaMu Pool WMALT 2007-0C1 August Update

WaMu Alt-A Pool Revisited (NASDAQ:COOP) | Seeking Alpha

GSAMP Trust 2006-NC2 | Reports | Moody's

GSAMP TRUST 2006-NC2 - Amended Annual Report (10-K/A) Report of Independent Registered Public Accounting Firm

https://medium.com/@placeof/

 

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