リーマンショック 及びそれ以降のアメリ カの不動産市場を理解する上では必読書な気がします。出版時期も2013年10月で、ちょうどアメリ カ不動産市場が急成長し始めるときの雰囲気も感じられます。特に、第四章の証券化 の仕組みが参考になりました。
メモ
https://www.vmi.co.jp/jpn/bestvalue/pdf/bv04/bv04_05.pdf
https://www.attomdata.com/news/market-trends/mortgage-origination/attom-q2-2022-u-s-residential-property-mortgage-origination-report/
https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/HHDC_2023Q1
https://www.lendingtree.com/home/mortgage/u-s-mortgage-market-statistics/
・各投資銀行 の繰り上げ返済予測は相当なばらつきがあり、繰り上げ返済の予測の難しさを示唆している p109
・住宅ローンの証券化 までの一次保存をwarehousingという p44
・mbs はネガテイブコンベクシティ のカーブになる p122
fhaローン
・サブプライムローン とfha/vaローン(とcraローン)は借りる層が重複する。サブプライム は変動金利 が多いが、fha/vaローンは固定金利 が多い。fha/vaローンは完全な書類が求められる。 p66
・サブプライムローン は借り入れ目的が新規住宅購入よりも既存ローンの借換えが多い(2004年、2005年はそれぞれ64%、59%) p71
・サブプライムローン (変動、固定)への借り換え理由としての「キャッシュアウト」は2003~2005年で90%程度だった。全ローンだと37%~67%の間。 p103
https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/mortgage-statistics.php
・fhaローンの自己資金は少なくとも3.5% 以上が必要。fhaの保証料は政策的によく変わる(2023年の変更 ) p65
・seller assisted down payment loanで売主に頭金を支援してもらう方法もあるが(売り主は社会貢献+節税対策になる)、買い主の債務不履行 率はコンベンショナルローンの3倍であった。2008年にfhaはこのローンへのモーゲージ 保険をやめた。やめなければ150億ドルの損失になる可能性があった 。
・1986年税制改革 において第1および第2住宅を担保とした借入金の金利 については所得控除が可能となった。ホームエクイティローン の普及 。カードローンや自動車ローンは所得控除不可。ホームエクイティローン はABSと分類されることが多い p74
・1968年のファニーメイ 民営化は債務を連邦予算から外す目的があった p27
・1999年9月のny timesの記事 にある通り、GSE に中低所得者 向けローンを増加させる政治的な圧力があった。2004年以降サブプライムローン やalt-aの買い取りが急増。
https://www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/ReportDocuments/2010_AnnualReportToCongress_N508.pdf
・米国債 利回りとMBS利回り の格差は拡大することがある。住宅金利 上昇を防げないGSE の役割とは? p246
https://blog.firstam.com/economics/mind-the-gap-between-mortgage-rates-and-the-10-year-treasury-yield
・S&LのMortgage Backed Bondsはカバードボンドみたいなものだった。だが、GSE のMortgage Backed Securitiesに取って代わられた。 p174
・fannie mae はexpanded approval system (やmy community program ),freddie mac はloan prospector systemを2000年代初頭に開始し 、サブプライム やalt-aの保証も開始した p73 なお、2008年第2四半期までにファニーメイ が報告したサブプライム エクスポージャー 1100億ドルのうち、報告額はわずか80億ドルだったので情報開示/詐欺でSECより提訴され る。
・GSE に住宅ローンを売却する際はrepresentation and warranty条項があるため、事後的に不適合であることが判明した場合、レンダーに買い戻しを要求できる(gse repurchase制度) p178
・GSE の指名であるpromotion of affordable housingに貢献している保有 資産は30%程度 p249
・日本の住宅金融支援機構債 はローンプールを担保として機構が発行する債券。ローンプールと債券残高をマッチさせる「擬似パススルー」。信用リスクは機構、繰り上げ返済リスクは投資家。p275
https://dl.ndl.go.jp/view/prepareDownload?itemId=info%3Andljp%2Fpid%2F11173139&contentNo=1
・2002~2004年上旬にかけて変動金利 ローンの貸し出し急増。短期金利 の低下を反映。
・2006年3月7日 週刊エコノミスト の「米国住宅バブル崩壊 」特集で米国住宅バブル崩壊 の可能性が指摘された。 2005年8月1日日経「米住宅ローン、緩む審査基準」などの記事もあった。p185
・2007年12月にショートセールによる債権者の債権相当分を所得税法 上の損金処理とする税制改革 p96
・住宅金利 の引き下げ:2008年12月にはFRB は実質ゼロ金利 に。2006年から2011年の間に、30年固定ローンは6.41%から4.45%に、変動金利 ローンは5.54%から3.03%になった。
・hope now: 2007年10月発足。foreclousre回避。2008年2月にはproject lifelineもスタート。
・ローン上限の引き上げ: 2008年2月のEconomic Stimulas ActでFHAローンの上限がその地域の住宅価格の中間値の125%になった。コンベンショナルローンも最大で上限が62.55万ドルとなった。
・FHAローンへの借り換え推進:2008年7月30日にHERAが成立。
・GSE ローンの救済策: Making Home Afforadble Program(MHA)
・HARP: MHAの一環で2009年3月開始。物件がunder warterでも低金利 のGSE ローンへ借り換え可能。208万件の借り換え実績。
・HAMP: MHAの一環で2009年3月開始。TARPから500億ドルの予算。foreclousreに瀕した借りて推定300~400万人の救済。サービサー を通じて新しいローンに借り換えさせる。2012年時点で累計で約114万人に適用 。 p222
・HAFA: HAMPの適用を受けなかった借手に2010年4月より導入。GSE が関与したHAFAでは、支払い延期やローン条件の緩和で230万人程度、ショートセールなどで40万人程度が利用した。民間金融機関の利用件数は不明。 p225
・悪質なforeclousre対策:政府は調査レポートを2011年4月に公表 。frb もrobo-siginingmのようなサービサー に業務改善命令 。2012年2月9日に総額250億ドルの政府と民間業者の和解 。
・モーゲージ ブローカー対策:mortgage fraudの増加傾向に伴い2005年から2007年でも損害額は1120億ドルに達した。2011年の議会のレポート でも大きく取り上げられる。2008年7月にSecure and fair enforcement of mortgage licensing (SAFE Act )で登録制度を抜本見直し。
・2011年4月の段階で170万戸のshadow inventoryがあった。5ヶ月分の中古販売件数に匹敵する潜在在庫。serious deliquencyが79万件、foreclousre開始が44万件、レンダーである金融機関が所有者となったREO物件が44万件。shadow inventory予備軍のunder warter(物件価格<ローン残高)も200万件以上あった。 p206
・2012年4月にはshadow inventoryは2008年10月以来の低水準になった p185
・トッドフランク法の5%リスク保持ルールとそれの適用除外となるQuality Residential Mortgage(QRM)。QRMの定義が今後のアメリ カの持ち家政策を大きく左右する p272
・2019年11月にblackstoneは戸建賃貸のinvitation homes株を売却し総額7000億円程度の利益を稼ぐ 。
・2022年6月に住宅取得コストの増加やPEの戸建て不動産賃貸による立ち退きを問題意識とした"Where Have All the Houses Gone? "なる下院議会の公聴会 が開かれる。
・リーマンショック 後のS&P 指数の底値は2009年3月9日 。
疑問
・住宅ローン減税の持ち家促進効果はどの程度あるのか?
・Manufactured Home でもagency/gse ローンは可能か?
・住宅ローンの流通市場の整備にリソースをさいていた背景には銀行融資の慣習的差別 (redlining)とかあったのか?
・S&Lはなぜ全期間変動の住宅ローンを提供してalmリスクを回避しないのか?
・サブプライム 危機時に(債務不履行率 と関係あると思われる)固定資産税の減税のような政策がなかったのはなぜか?
・金融機関への公的資金 投入は日本やイギリスの経験があったが、住宅不動産市場のテコ入れ政策はどこから来たのか?
・911 はアメリ カのマイノリティー への住宅政策にどのような影響があったか?
・コロナ禍の住宅政策とは(cares法 など)?Mortgage Forbearanceした人は何世帯ぐらいあったのか?
・zoningの変更は何故難しいのか?
・iBuyerは不動産流通産業にどのような影響があるか?
・airbnb はアメリカで100万件程度のlisting (hosts数は60万人程度 ?)、全hostsに350~400億ドル程度の賃料収入のよう だが、不動産流通産業にどのような影響があるか?
・一次取得者にとり住宅所有が難しくなっている傾向が指摘 されているが、今後どのようになるか?
・NARのデータはどこまで信頼できるか? (在庫に関して ,pocket listingなどのoff-mls ,fsbo ,fsbo価格 )
・FRB はいつMBS を売るのか?
量的金融緩和の縮小とは?バカによる、バカでもわかる「テーパリング」ーインマンー | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ
・GSE は今後どうなるのか?
ファニーメイ(連邦住宅抵当公庫)とフレディーマック(連邦住宅金融抵当公庫)の行方ーインマン | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ
When Will Government Control of Freddie Mac and Fannie Mae End? (Part 1) – NYU Furman Center
自分用データ集:
https://fred.stlouisfed.org/series/MORTGAGE30US#
住宅許可件数
https://fred.stlouisfed.org/series/PERMIT
住宅着工件数
https://fred.stlouisfed.org/series/HOUST
中古販売件数 existing home sales
https://tradingeconomics.com/united-states/existing-home-sales
住宅在庫
https://www.nytimes.com/2021/02/26/upshot/where-have-all-the-houses-gone.html
https://www.realtor.com/news/trends/u-s-has-a-shortfall-of-6-5-million-single-family-homes-due-to-a-decade-of-under-building-report-says/
空き家率
https://fred.stlouisfed.org/series/USHVAC#
賃貸住戸数
https://fred.stlouisfed.org/series/ERNTOCCUSQ176N#
賃貸空室率
https://fred.stlouisfed.org/series/RRVRUSQ156N#
住宅ストック数戸数
https://fred.stlouisfed.org/series/ETOTALUSQ176N#
https://www.census.gov/housing/hvs/files/currenthvspress.pdf
家計純資産残高
https://fred.stlouisfed.org/series/BOGZ1FL192090005Q#
家計部門の不動産における自己資本 残高
https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101091/september_chartbook_2019_1.pdf
https://fred.stlouisfed.org/series/OEHRENWBSHNO#
家計部門の不動産における自己資本 と負債のGDP 比
https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=VwvS#
The new disconnect between mortgages and house equity | FRED Blog
家計部門の負債残高
https://fred.stlouisfed.org/series/HNOTMLQ027S#
https://www.newyorkfed.org/medialibrary/interactives/householdcredit/data/pdf/HHDC_2023Q1
インフレ調整後のシラー指数・全国
https://www.gurufocus.com/economic_indicators/4535/inflation-adjusted-spcaseshiller-us-national-home-price-index-adjusted-to-todays-dollar
家賃指数
https://www.investors.com/news/single-family-home-rentals-rise-of-large-landlords/
https://www.nytimes.com/2021/02/26/upshot/where-have-all-the-houses-gone.html
戸建賃貸数
https://www.rentalhomecouncil.org/wp-content/uploads/2022/07/Facts-about-SFR-July-2022.pdf
https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101091/september_chartbook_2019_1.pdf
U.S. : mortgaged-backed securities outstanding 2000-2021 | Statista
https://www.newyorkfed.org/medialibrary/media/research/staff_reports/sr1001.pdf
https://www.urban.org/sites/default/files/publication/101091/september_chartbook_2019_1.pdf
Agency/GSE のmortgage pools残高
https://fred.stlouisfed.org/series/AGSEBMPTCMAHDFS#
https://fred.stlouisfed.org/series/BOGZ1FL403065005A#
https://fred.stlouisfed.org/series/WSHOMCB#
https://www.federalreserve.gov/releases/h41/20230727/
戸建てローン残高推移
https://fred.stlouisfed.org/series/ASHMA#
戸建てローンの支払遅延率
https://fred.stlouisfed.org/series/DRSFRMACBS#
家計foreclosure,bankruptcy件数
https://www.mortgagecalculator.org/helpful-advice/mortgage-statistics.php
その他
銀行による戸建てローン残高推移
銀行による不動産ローン残高推移
不動産市場の過熱指数(Market Hotness Index by realtor.com)
What's behind the sharp decline in mortgage delinquencies? - HousingWire
Shadow inventory falls to 2008 levels – Reno, Incline Village, Sparks, Carson City, and Northern Nevada Real Estate Blog
The Fed - Did the Federal Reserve's MBS Purchase Program Lower Mortgage Rates?
How Will the Fed Reduce Its Balance Sheet? | St. Louis Fed
米国MBS市場の現状とわが国へのインプリケーション
米国の金融安定化対策と財政負担
システム上重要な銀行入門
Warehouse Lending概要|DK
https://www.aei.org/carpe-diem/the-real-estate-crash-of-the-1980s/
HUD Losses From Noncomplying FHA Loans Top $11M – DSNews
消費者不在の住宅ローン市場と法規制の動向:研究:Chuo Online : YOMIURI ONLINE(読売新聞)
Home-loan scam leader sentenced to 9 years, to pay $1.2M | The Blade
アメリカ:マイホーム購入資金調達の新しいビジネスモデル9選 | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ
売主にも買主にも人気の、住宅ローンの金利を下げる方法 | ハワイの不動産投資|アーバンレックハワイ
Rocket Mortgage(ロケットモーゲージ)を詳しく – アメリカ不動産購入 / 投資のご相談なら – Wedge Realty Consulting, LLC
ファーストルック・プログラムとは ~ 後編 – アメリカ不動産購入 / 投資のご相談なら – Wedge Realty Consulting, LLC
毎月の支払いが$803にまで下がる – アメリカ不動産購入 / 投資のご相談なら – Wedge Realty Consulting, LLC
倒産、解散、売却したサブプライムレンダー一覧
UPDATE 2-Aegis Mortgage files for Chapter 11 bankruptcy | Reuters
Zillow Home Loans,LLC
Opendoor Home Loans LLC
OpenDoor Financial Services Corporation
Accredited Mortgage Loan Trust 2004-1, Asset-Backed Notes, Series 2004-1 | Reports | Moody's
Accredited Mortgage Loan Trust 2005-1, Asset-Backed Notes, Series 2005-1 Credit Rating - Moody's
Mish's Global Economic Trend Analysis: WaMu Pool WMALT 2007-0C1 August Update
WaMu Alt-A Pool Revisited (NASDAQ:COOP) | Seeking Alpha
GSAMP Trust 2006-NC2 | Reports | Moody's
GSAMP TRUST 2006-NC2 - Amended Annual Report (10-K/A) Report of Independent Registered Public Accounting Firm
https://medium.com/@placeof/
VIDEO www.youtube.com
VIDEO www.youtube.com
VIDEO www.youtube.com